Сначала – транспорт и трафик. Не берите в аренду зал в спальном районе, если рядом нет остановок и уличного потока. Даже самый талантливый шеф не поможет, если до входа добираются только местные. Откройте карту, включите режим «Пробки», проверьте активность на «2ГИС» или «Яндекс Картах» вечером в пятницу – реальный наплыв скажет больше, чем рассказы арендодателя.
Теперь – геометрия и инженерия. Прямоугольные помещения удобнее для зонирования, чем угловатые или с колоннами посреди зала. Высота потолков не ниже 3 метров – иначе вентиляция будет душить кухню. Проверьте нагрузку на электросети: меньше 25 кВт – забудьте про гриль и пицца-печь одновременно. Канализация общедомовая? Узнайте, выдержит ли жироуловитель вашу кухню.
Не верьте глазам своим – считайте стоимость переделки. Если вход в подвал, и нужен пандус – это десятки тысяч. Если фасад нельзя перекрасить – вас не увидят. Если нет вытяжки на крышу – вас закроют. Любой компромисс в начале оборачивается деньгами или штрафами. Поэтому просите у владельца план БТИ, технические условия, заключения СЭС, и только потом думайте про аренду.
И, наконец, соседи и окружение. Пекарня в бизнес-центре – отлично. Пекарня в одном здании с ночным клубом – провал. Посмотрите, какие форматы уже работают в радиусе 300 метров. Если рядом две шашлычные – третья не нужна. Но если нет ни одной кофейни, а люди стоят с пластиковыми стаканами у «Магнита» – это шанс.
Анализ пешеходного и транспортного трафика вблизи предполагаемого адреса
Теперь к транспорту. Сколько маршрутов общественного транспорта проходит в радиусе 300 метров? Проверь на картах, уточни у местных. Оптимально – не менее трёх направлений: автобус, маршрутка, метро или трамвай. Если неподалёку остановка, где скапливаются люди – плюс в копилку. Если дорога широкая, но переходов мало – будет плохо заходить вечерний поток.
Изучи паттерны движения
На перекрёстке люди задерживаются. У Т-образного тупика – нет. Заметил школу рядом? Поток – в час пик. Заметил офисный кластер? Смотри обеденное время. Рядом рынок? Утро и выходные. Рядом парк? Трафик сезонный. Сравни с Google Mobility или тепловыми картами “2ГИС”, “Яндекс” – они покажут пиковые часы и направления.
Машины важны не меньше. Есть ли где припарковаться? Есть ли карман или стоянка поблизости? Доставка, курьеры, личные авто – им тоже нужно место. Если рядом пробки – хорошо, люди читают вывески стоя в потоке. Если поток летит со скоростью 80 км/ч – никто не заметит фасад. Глухая магистраль – ловушка, а не преимущество.
Замер плотности и темпа
Наблюдай не только количество, но и плотность: идут ли люди группами, идут ли медленно, залипая в витрины, или пробегают, опаздывая? Чем медленнее движение, тем выше шанс, что взгляд зацепится. Важно не число, а внимание. Лучше 100 зевак, чем 500 спешащих мимо. Проверь это сам – выйди, посмотри, постой хотя бы час. Тогда станет понятно, стоит ли локация будущего вложения.
Оценка технического состояния здания и затрат на перепланировку под ресторан
Сразу проверяй несущие конструкции – трещины на стенах, просадки фундамента, следы протечек на перекрытиях. Если что-то из этого в наличии – считай, потребуется дорогостоящая реконструкция. Привлеки инженера-строителя, который даст заключение по состоянию объекта. Не экономь: ошибки на этом этапе могут обернуться многомиллионными потерями после старта работ.
Коммуникации – следующий фильтр. Отсутствие канализации, газа или нехватка мощности по электричеству ставит крест на проекте. 70 кВт – минимальный резерв по электросети для кухни на 60–80 посадочных мест. Любая модернизация энергосети – это долгая история с сетевой организацией и счетами от 500 000 ₽ и выше. Оцени реальную нагрузку с электриком, не по бумажным цифрам.
Потолки, вентиляция, мокрые зоны
Высота потолков – не каприз дизайнера. Менее 3 метров? Забудь про полноценную вытяжку и шумоизоляцию. Требуется установка вентиляционного зонта, приточной и вытяжной системы с рекуперацией – ориентируйся на сумму от 1,2 млн ₽. Добавь к этому шумоизоляцию (особенно в жилых домах), и получишь ещё +400–600 тысяч.
Расположение санузлов и кухонной зоны должно соответствовать нормативам Роспотребнадзора. Иногда проще снести часть внутренних перегородок и построить заново, чем пытаться вписаться в текущую геометрию. Но если несущие стены проходят через нужную зону – план проваливается. Проверь по плану БТИ и на месте.
Стоимость перепланировки и время
Средняя стоимость полной адаптации коммерческого объекта под общепит – от 30 000 до 60 000 ₽ за квадратный метр. И это без учёта разрешений, архитектурного проекта и согласований. Последние могут занять до 6 месяцев, особенно если здание – часть исторического фонда или находится в зоне с особыми градостроительными условиями.
Подробные нормы по перепланировке и реконструкции коммерческой недвижимости опубликованы на официальном ресурсе Минстроя РФ: https://www.minstroyrf.gov.ru/
Проверка юридической чистоты помещения и согласование разрешительной документации
Начинай с выписки из ЕГРН. Без неё – ни шагу. Убедись, что в объекте нет обременений: арестов, залогов, судебных тяжб. Бывает, собственник обещает одно, а по факту – долевая собственность с бабушкой из Воронежа. Всё должно быть в одном лице, иначе оформление аренды затянется на месяцы.
Назначение по кадастру – следующий фильтр. Не «жилое», не «нежилое общее», а строго «нежилое здание» или «нежилое помещение», пригодное под общественное питание. Менять категорию – дорого, долго и не факт, что получится. Особенно если здание в центре или в зоне с ограничениями от Департамента культурного наследия.
Далее – арендный договор. Проверь срок, условия досрочного расторжения, индексацию. Если арендодатель требует разрешений на шум, вывеску, график работы – зафиксируй это письменно. Устные договорённости забудутся через неделю. А спор – в суде.
Роспотребнадзор, МЧС, СЭС – три кита согласования. Составь схему будущей планировки с расстановкой оборудования. Не делай ремонт, пока не получишь предварительное согласие хотя бы от СЭС. Бывали случаи, когда санузел приходилось переносить на два метра из-за уклонов по СНиП.
Не забудь про входную группу. Если её надо менять – узнай, требуется ли согласование фасада. Особенно если здание относится к памятникам архитектуры. Там свои правила, и нарушить их – значит попасть под штраф от 500 000 рублей.
Если планируется алкоголь – нужна лицензия. А для неё – минимум 50 кв. м, отдельный вход, касса, учёт остатков и договор аренды минимум на 1 год. И это – только начало.
Нанимай юриста. Не шаблонного, а с опытом именно в сегменте HoReCa. Он увидит то, что ты упустишь: странные формулировки в договоре, технические нестыковки, подводные камни в документации. Сэкономишь себе не только деньги, но и нервы.
Для общей сверки – проверь актуальные требования на сайте Минэкономразвития: https://www.economy.gov.ru/. Там часто обновляют нормативку, особенно по части малого бизнеса и санитарных норм.